說到數(shù)字化，大家第一時間很有可能會想起VR，AR，AI，大數(shù)據(jù)和物聯(lián)網(wǎng)。無論是商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者還是一般消費者，大家最容易會聯(lián)想到線上商城，會員管理系統(tǒng)這些，但這些全是商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化的基本層面，簡言之也只是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營時期的一個輔助軟件。
個人覺得，當(dāng)前時期來說商業(yè)地產(chǎn)與數(shù)值化技術(shù)的結(jié)合才只不過剛開始，但伴隨著新基建的資金投入和建議，將來商業(yè)地產(chǎn)將邁入一場顛覆性創(chuàng)新的轉(zhuǎn)型，每個人都要有歸零的心理狀態(tài)重新迎接。
說到新基建，個人覺得新基建為影響各個領(lǐng)域，也是中國下一輪產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和提高的奠基石。在今年的3月4日，中央政治局常務(wù)委員會明確提出“積極推進我國整體規(guī)劃已確立的重大工程和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加速5G互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)中心等新式基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進展”，“新基建”變成廣受社會發(fā)展關(guān)注的熱門詞匯。工業(yè)界、金融市場表現(xiàn)出明顯的興趣，期待“新基建”變成合理推動社會經(jīng)濟發(fā)展的水龍頭，助推中國經(jīng)濟發(fā)展擺脫肺炎疫情沖擊，邁入更寬闊的發(fā)展空間。
將來5-10年，數(shù)字技術(shù)（DigitalTechnique）與人工智能技術(shù)（AITechnique）合稱為數(shù)字智能（DAT）技術(shù)，將數(shù)字孿生、5G、AR虛擬現(xiàn)實技術(shù)、云計算技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等10多種技術(shù)結(jié)合進入下一個數(shù)智時期。
對商業(yè)地產(chǎn)公司來講，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度重視水平?jīng)Q策了轉(zhuǎn)型發(fā)展的幅度和速率；而IT和技術(shù)性精英團隊與經(jīng)營管理的磨合期及其業(yè)務(wù)流程責(zé)任人對高新科技運用的自主創(chuàng)新能力的塑造和培養(yǎng)都將變成數(shù)字化實踐活動得以取得成功推動的關(guān)鍵，商業(yè)地產(chǎn)將迎來改變：
1、數(shù)字智能
在數(shù)智時期的來臨，不僅是對目前經(jīng)營模式效率的提高，更多的將是對商業(yè)空間經(jīng)營的全層面升級。個人覺得，人工智能技術(shù)（AI）、數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析技術(shù)和5G技術(shù)被視作未來五年影響商業(yè)地產(chǎn)制造行業(yè)的核心技術(shù)。
2、人工智能技術(shù)（AI）
個性化剖析和庫存量提升層面的運用，使定制化和自動化技術(shù)零售體驗被提升到一個新的高度。在購物中心領(lǐng)域，人工智能技術(shù)和視頻語音、圖像識別技術(shù)讓智能化服務(wù)機器人開始擔(dān)負一部分顧客服務(wù)詢問、會員管理系統(tǒng)、樓內(nèi)巡查等職責(zé)。而將人工智能技術(shù)與消費者行為大數(shù)據(jù)融合正為商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營自主創(chuàng)新提供新的機會。
3、數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析技術(shù)
數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析在商業(yè)地產(chǎn)項目投資和經(jīng)營管理各階段管理決策上都飾演關(guān)鍵角色。從消費者流量和行為數(shù)據(jù)信息，到店面平時銷售和商品庫存管理，再到商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部租用、營銷推廣和物業(yè)管理服務(wù)的成本費及收益的管控，伴隨著單獨新項目數(shù)據(jù)信息累積量的日漸擴大，愈來愈多的商業(yè)地產(chǎn)公司開始重視日常數(shù)據(jù)信息的數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)和數(shù)據(jù)可視化展現(xiàn)。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析技術(shù)主要就是指各種運用，包含商業(yè)智能化(BI)、表格和聯(lián)網(wǎng)剖析解決(OLAP)到各類方式的高級剖析。在其中商業(yè)智能技術(shù)包含數(shù)據(jù)庫管理、表格查詢、數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析、大數(shù)據(jù)挖掘、大數(shù)據(jù)可視化等的迅速發(fā)展正為商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析提供全方位的升級。
將商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)人流量/車流量數(shù)據(jù)信息、POS和市場銷售采集數(shù)據(jù)、CRM/銷售數(shù)據(jù)分析、商管ERP系統(tǒng)、填報數(shù)據(jù)、外部大數(shù)據(jù)等多數(shù)據(jù)庫靈巧連接，再根據(jù)數(shù)據(jù)智能分析服務(wù)平臺的預(yù)設(shè)指標(biāo)值測算，變換為大數(shù)據(jù)可視化結(jié)果展現(xiàn)，進而保證一站式剖析監(jiān)管，進而提供用數(shù)據(jù)監(jiān)測業(yè)務(wù)流程，根據(jù)數(shù)據(jù)信息改進業(yè)務(wù)流程，讓數(shù)據(jù)服務(wù)于管理決策，進而創(chuàng)建可持續(xù)性的核心競爭力，為打造智能化商業(yè)地產(chǎn)確立堅實基礎(chǔ)。
4、5G技術(shù)
5G技術(shù)將是里程碑式的意義。不僅帶來的是更快的下載速度，它通過低廷時、高平穩(wěn)、大空間等一系列特性的提高，真實提供人機交互技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)，將驅(qū)動器包含VR/AR、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能技術(shù)等電子信息技術(shù)的全方位升級。
覆蓋了5G互聯(lián)網(wǎng)的購物地區(qū)還能出示5G+AI面部識別、5G+8K超清視頻、室內(nèi)精確導(dǎo)航、及其人流量趨勢剖析等服務(wù)項目。
基于5G的運用探索才剛開始，伴隨著物聯(lián)網(wǎng)、人工智能技術(shù)、VR/AR等技術(shù)的進一步升級，將為商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)字化經(jīng)營出示了更寬闊的應(yīng)用領(lǐng)域和使用價值空間。
5、區(qū)塊鏈應(yīng)用
區(qū)塊鏈技術(shù)，業(yè)界廣泛認同的界定是一種區(qū)塊鏈技術(shù)的分布式系統(tǒng)做賬方法，能合理地處理因買賣情景受到限制造成 的個人征信成本費過高的難題，這一點在商業(yè)地產(chǎn)的租用、項目投資、市場銷售等有關(guān)買賣階段都擁有普遍存在的困擾。
6、無界價值
在數(shù)智時期，商業(yè)地產(chǎn)的空間正被分解為裝飾建材和混凝土組成的實體空間和代碼組成的虛擬的數(shù)據(jù)空間，解決了所在位置（和上班時間等）對實體商業(yè)的影響，數(shù)據(jù)空間的使用價值將不斷變大。
伴隨著智慧城市和建筑智能化的迅速發(fā)展，數(shù)智技術(shù)被大量運用于商業(yè)空間當(dāng)中。當(dāng)消費者走入商業(yè)地產(chǎn)新項目，實際上走進了一個動靜結(jié)合的雙向空間：在磚頭混凝土結(jié)構(gòu)造就的實體空間之外，一個以感應(yīng)器等智能產(chǎn)品和數(shù)字代碼組成的數(shù)據(jù)空間。
在動靜結(jié)合的雙空間構(gòu)架中，商業(yè)地產(chǎn)的使用價值也必定會是物理空間使用價值和數(shù)據(jù)空間使用價值的總數(shù)。
換句話說，就是根據(jù)實體空間和網(wǎng)站空間對消費者、租賃戶的聯(lián)接效率和核心區(qū)效用而提供的空間基本使用價值總數(shù)。所在位置的必要性將被消弱，工程建筑形狀所承載的作用日趨結(jié)合，而考量商業(yè)地產(chǎn)使用價值的標(biāo)尺不僅局限在工程建筑和自然地理自身，也不僅僅是在實體空間中的凈收益，只是在實體空間和數(shù)據(jù)空間的雙向空間范疇中所造成的經(jīng)營和服務(wù)項目的所產(chǎn)生的盈利總數(shù)。這終將是一次對商業(yè)地產(chǎn)價值取向的深刻重構(gòu)與全新升級。
7、空間即服務(wù)
在人類社會經(jīng)濟發(fā)展的長河中，商業(yè)地產(chǎn)在不同的產(chǎn)業(yè)鏈時期曾經(jīng)飾演不一樣的角色。工業(yè)革命以前的農(nóng)牧業(yè)時期，工程建筑體通常是一種權(quán)威性和權(quán)利的代表，其寓意超出經(jīng)濟發(fā)展和功能意義。而工業(yè)革命，商業(yè)工程建筑體承載著產(chǎn)業(yè)鏈作用，是產(chǎn)業(yè)價值鏈和生產(chǎn)成本的組成部分，所在位置做為影響成本費和資源效率的首要條件決策著商業(yè)體的使用價值。
以信息科技驅(qū)動器的知識經(jīng)濟時代，商業(yè)地產(chǎn)做為人流、現(xiàn)金流和信息流廣告的服務(wù)平臺使用價值被日漸得到高度重視，而商業(yè)地產(chǎn)的空間使用價值也就展現(xiàn)為以人為因素導(dǎo)向的信息內(nèi)容和資產(chǎn)效率升級的服務(wù)項目使用價值。
數(shù)智時期的來臨，5G、物聯(lián)網(wǎng)和人工智能等技術(shù)的發(fā)展趨勢，物聯(lián)網(wǎng)和實時互連將變成常態(tài)化，人們工作、消費、社交媒體和定居的方式也正脫離完全以固化的工程建筑體為媒介的傳統(tǒng)式形狀。針對商業(yè)地產(chǎn)來講，建筑空間和所在位置的必要性被消弱，這造成 傳統(tǒng)式以收租和物業(yè)管理服務(wù)方式為代表的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理早已沒法創(chuàng)建核心競爭力，以服務(wù)項目運營總流量的服務(wù)平臺聯(lián)接邏輯思維正重構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)的線下推廣空間經(jīng)營使用價值，而商業(yè)地產(chǎn)對消費者、租賃戶的聯(lián)接效率則是商業(yè)經(jīng)營的核心。
8、消費即體驗
網(wǎng)上零售服務(wù)平臺的興起，極大水平上消弱了消費者為單一滿足買東西目的而外出的幾率。與之相對應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)做為公共性主題活動的服務(wù)平臺作用正被全方位提高：考慮消費目的的商業(yè)空間早已落伍，取代它的是結(jié)合消費、社交媒體、探尋、游戲娛樂和發(fā)展等作用的體驗型空間正變成新的網(wǎng)絡(luò)熱點。
在數(shù)智時期，這類感受非實體空間所特有。消費者在實體線室內(nèi)空間與數(shù)據(jù)室內(nèi)空間中每一個接觸點上所獲得的超預(yù)估感受之和才算是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營為消費者造就的消費使用價值，而它是商業(yè)地產(chǎn)對消費者造成不斷粘性和品牌影響力的根基所在。
從消費情景考慮，有目的地給消費者造就一個超過希望的空間感受經(jīng)歷，以培養(yǎng)更高韌性的“五感”體驗與品牌認可為總體目標(biāo)，對消費者線上、線下推廣消費旅程的每一個接觸點，尤其是線下推廣空間及其線上與線下互動的連接點展開可靠性設(shè)計，進而提供消費者對商業(yè)空間的最強使用價值體驗。
9、服務(wù)即價值
針對全渠道運營時期的租賃戶來講，線下推廣空間早已不僅僅是營銷渠道，正變成全渠道運營中的品牌形象展廳、用戶體驗和服務(wù)項目終端設(shè)備，是對線上營銷和線下推廣市場銷售的全方位適用。
租賃戶運營模式的變化必定對傳統(tǒng)式以銷售總額為考量標(biāo)尺的租用方式產(chǎn)生沖擊：線下推廣空間奉獻了流量，卻無法轉(zhuǎn)換成線下推廣銷售總額并從房租中完成利潤最大化盈利體現(xiàn)，這將促進租賃戶與商業(yè)地產(chǎn)之間在銷售總額和房租測算等租期條文上的不斷博弈和方式重構(gòu)。伴隨著數(shù)據(jù)收集技術(shù)的日趨完善，根據(jù)服務(wù)平臺流量邏輯思維重新構(gòu)建的房租模式或許也將被引進商業(yè)地產(chǎn)的實踐活動當(dāng)中。
很多商業(yè)地產(chǎn)公司正從運營信息化（1.0）邁進運營數(shù)字化（2.0），將要打開以融合大數(shù)據(jù)展開數(shù)字化經(jīng)營（3.0）的新環(huán)節(jié)，在傳統(tǒng)式的房租模式以外衍生數(shù)據(jù)服務(wù)項目使用價值。
10、總結(jié)
在數(shù)智時期，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的技術(shù)專業(yè)使用價值將主要表現(xiàn)為由善于實體空間和數(shù)字空間經(jīng)營的雙空間投資管理人對商業(yè)地產(chǎn)新項目出示的高于銷售市場水準(zhǔn)盈利而產(chǎn)生的那部分股權(quán)溢價。
現(xiàn)階段，以租用方式為核心的商業(yè)地產(chǎn)，在人、貨、場的數(shù)據(jù)信息管理體系中，缺乏對租賃戶“貨”的數(shù)據(jù)信息及管理權(quán)限，進而無法充分發(fā)揮從認知消費者（人）-提高店面銷售額（貨）-完成商業(yè)地產(chǎn)使用價值（場）的利潤最大化。
將來，在產(chǎn)生全方位的消費者數(shù)據(jù)信息的基礎(chǔ)上，創(chuàng)建實體空間和數(shù)字空間雙平臺運營方式，全方位融合人、貨、場數(shù)據(jù)信息，從經(jīng)營管理方面提高對場所內(nèi)雙空間的數(shù)據(jù)發(fā)掘，才可以為租賃戶出示更具有深層使用價值的數(shù)據(jù)服務(wù)項目。
另外，伴隨著AI、物聯(lián)網(wǎng)、VR/AR技術(shù)的逐步完善和規(guī)模性運用，依靠AI技術(shù)將實體空間經(jīng)營數(shù)字化，從消費者需求考慮，根據(jù)線下去精準(zhǔn)推送，完成實體空間和數(shù)字空間經(jīng)營管理體系的連通，進而推動數(shù)字化經(jīng)營。